Prefeitura apresenta novo modelo de apuração do valor venal dos imóveis de Cuiabá

A Prefeitura de Cuiabá apresentou nesta sexta-feira (09), à comissão mista que revisa a Planta de Valores Genéricos de Cuiabá, uma proposta sobre as modificações na classificação das edificações por tipologia construtiva, que incidirá na alteração do atual modelo de apuração do valor venal dos imóveis do município.

Esses valores são usados para definir a Planta de Valores Genéricos, utilizada como base de cálculo para o lançamento do Imposto Predial Territorial Urbano (IPTU) e Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).

A proposta da prefeitura foi elaborada considerando a necessidade de adequação do Cadastro Imobiliário do município à Norma 12.721/2006, definida pela Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), que estabelece três padrões de construção, e foi aprovada pela comissão na última semana.

Conforme Marcos Tadeu, consultor da Tecnomapas, empresa que elaborou o estudo preliminar que subsidia a revisão da Planta de Valores, a proposta prevê a definição da tipologia construtiva, sendo unidade não condominial (casa, sala comercial, salão multifinalitário, cobertura e pavilhão) e unidade condominial (casa, apartamento e sala comercial).

Dentro dessas tipologias, as edificações não condominiais se classificariam em padrão baixo, normal e alto, com exceção das casas, que incluiriam o padrão mínimo, e a cobertura, que excluiria o padrão alto. Já nas unidades condominiais, as edificações se classificariam entre padrão baixo, normal e alto com exceção dos apartamentos, que incluiriam o padrão popular. “A proposta apresentada busca elementos, dentro do cadastro, para atuar em similaridade com que a norma prevê”, diz.

Contudo, no entendimento da comissão, alguns itens ficaram muito subjetivos, deixando duplo sentido em algumas situações. Por isso, foi solicitado mais um tempo para análise. “Eu sugiro que levemos esse estudo para analisarmos melhor e, na próxima semana, tragamos uma definição sobre o assunto, porque há pontos que consideramos subjetivos. E continuando sem essa definição, vamos discutir sem avançar”, explica Paulo Bresser, representante do Sindicato das Indústria da Construção Civil de Mato Grosso-Sinduscom-MT do qual é presidente da Comissão da Indústria Imobiliária.

Embora não tenha sido definida a classificação das edificações por tipologia construtiva e o valor ser uma das variáveis  para apuração do valor venal dos imóveis do município, a Prefeitura de Cuiabá já apresentou a alteração do atual modelo do cálculo.

A apuração do valor considera que o Valor Venal da Edificação seja igual à multiplicação da área da edificação da unidade, valor unitário por metro quadrado da edificação, o fator de obsolescência, fator de equipamento e tipologia construtiva.

Neste sentido, foi proposta a alteração no fator de obsolescência para que passe a ser considerada pela idade aparente do imóvel e com classificação do novo, muito bom, bom, regular, deficiente, ruim e péssimo.

Além disso, foi sugerida que o fator de localização passe a considerar o tipo de construção e o padrão de construção e não só a localização do imóvel, como ocorre hoje. Já o fator de equipamento estabeleceria pontos para os 30 itens definidos em tabela, que seria aplicada de acordo com a tipologia construtiva da edificação.

Segundo o secretário de Fazenda, Pascoal Santullo Neto, o fator de localização hoje é equivocado, pois apresenta que os imóveis que estão localizados em áreas de terrenos menores já tenham uma incidência direta na redução do valor da construção de 30%.

“Existem alguns parâmetros já inseridos na planta que é o fator de localização que, pela análise que fizemos, provoca uma distorção muito grande no valor final do imóvel, porque é um critério muito linear. Está havendo uma distorção. Então, acredito que nessa nova formatação do modelo de avaliação será mais justo para a sociedade”, disse o secretário.

Apesar das sugestões, o modelo ainda deve ser aprovado pela comissão, que novamente solicitou um prazo para análise da proposta. “Precisamos discutir, principalmente sobre o fator de obsolescência, porque a idade aparente do imóvel é de responsabilidade do dono. Um imóvel de cinco anos pode estar em melhores condições que um de três anos, descuidado. Mas a abertura desse diálogo e desse prazo é uma demonstração de um interesse da prefeitura de trazer uma discussão mais ampla e transparente”, afirmou Heitor Ribeiro Teixeira, representante do Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci).

Também participaram desta terceira reunião a secretaria-adjunta de Receita, Helenise Ferreira,  os vereadores Leonardo de Oliveira e Oseas Machado, os representantes do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia do Estado (Ibape), Conselho Regional de Engenharia e Agronomia de Mato Grosso (CREA) e Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Estado (Cau).

Além deles, estiveram presentes representantes da Secretaria do Meio Ambiente e Desenvolvimento Urbano, Procuradoria Geral do Município e Instituto de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (IPDU).